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Moins d'avantages fiscaux, plus de liberté laissée aux municipalités pour limiter l'offre: le Parlement a donné ce jeudi 7 novembre son feu vert définitif à la loi visant à mieux réguler le marché des meublés touristiques de type Airbnb.

Ce texte d'origine parlementaire, en chantier depuis avril 2023, a fait l'objet fin octobre d'un compromis en commission mixte paritaire (CMP) entre l'Assemblée nationale et le Sénat. Une version du texte commune aux deux chambres, issue de cette procédure, a pu finalement être approuvée mardi par les sénateurs, et jeudi par les députés à une large majorité (seule l'extrême-droite a voté contre).

La loi ne vise pas à interdire mais à "réguler" les meublés, une activité certes "nécessaire dans les zones touristiques", mais "qui prend aujourd'hui une ampleur incontrôlable", avait résumé durant la CMP la député macroniste Annaïg Le Meur, l'une des élus à l'origine du projet.

"C'est un texte pour les Français, pour tous ceux qui recherchent un logement de longue durée et qui ne parviennent pas à se loger", a ainsi souligné, lors des débats au Sénat, la ministre du Logement Valérie Létard.

• Réduire l'avantage fiscal

Pour contrôler le phénomène, la loi réforme notamment la fiscalité applicable à ces locations, jusqu'à présent plus favorable que celle pesant sur les logements classiques.

Pour les meublés de tourisme non classés - qui n'ont pas sollicité de label, de une à cinq étoiles - l'abattement fiscal passera de 50% à 30%, s'alignant ainsi sur la location nue, avec un plafond à 15.000 euros. Quant aux meublés classés et chambres d'hôtes, ils bénéficieront d'un abattement ramené de 71% à 50%, et d'un plafond abaissé à 77.700 euros.

Le texte ne s'attaque qu'à un seul des régimes fiscaux existants même si les co-rapporteurs souhaitaient initialement une réforme plus vaste d'uniformisation de la fiscalité immobilière. "Je regrette que nous n'ayons pas pu aller plus loin, à la fois sur le régime micro-BIC mais aussi sur le régime réel, mais ce texte demeure une victoire collective", a réagi le co-rapporteur Inaki Echaniz (PS).

• La possibilité de limiter la location d'une résidence principale à 90 jours par an

Le texte donne par ailleurs aux maires une "boîte à outils" pour réguler le phénomène. S'ils le jugent nécessaire, les élus pourront ainsi plafonner à 90 (au lieu de 120 actuellement) le nombre de jours dans l'année où un particulier peut louer sa résidence principale sur une plateforme.

"Cette disposition ciblant les hôtes louant leur résidence principale n'aura aucun impact sur l’offre de logements disponible puisque ces logements sont par nature occupés toute l'année par leur propriétaire", a de son côté réagi Airbnb.

• Des quotas de meublés touristiques

Toutes les communes pourront aussi mettre en place des quotas de meublés de tourisme. Et celles situées en "zone tendue", ou comportant plus de 20% de résidences secondaires, pourront désigner, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des zones réservées à la construction de résidences principales.

A Paris, le prochain PLU, qui sera voté mi-novembre, doit ainsi comporter une interdiction de nouvelles locations meublées touristiques à Montmartre, dans le Marais et aux abords de la Tour Eiffel, selon Ian Brossat, sénateur communiste et conseiller à la mairie de Paris.

Reste à savoir combien de villes se saisiront de ces nouvelles possibilités, alors que jusqu'à présent, seules 350 communes ont imposé des restrictions, sur les 4.000 qui le pouvaient, selon un décompte d'Airbnb.

• Une autorisation de changement d'usage nécessaire

Le texte prévoit par ailleurs de généraliser le numéro d'enregistrement pour tous les meublés (résidence principale et secondaire). Le loueur devra en outre fournir des justificatifs de propriété, et informer son syndic de copropriété - qui pourra décider dans son règlement d'interdire ou non la location en meublés de tourisme.

La création de nouveaux logements en location meublée touristique sera désormais soumise dans toutes les communes à une autorisation de changement d'usage, si un logement d'habitation devient un logement à usage commercial.

• Une obligation du DPE

La loi soumet les meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE), comme les locations classiques. Il s'agit d'éviter que les propriétaires bailleurs - qui sont interdits de louer les passoires thermiques classées G à partir de 2025 - ne se retournent vers la location de courte durée, qui échappe actuellement à ces règles.

Ainsi, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E en 2028. Pour les meublés actuels, un délai de 10 dix est laissé aux propriétaires. Les résidences principales ne sont en revanche pas concernées.

La nouvelle loi a été saluée par les représentants des hôteliers qui y ont vu "une réponse équilibrée aux besoins de nos concitoyens et aux impératifs économiques du secteur de l'hôtellerie".

À l'inverse, Airbnb, dont la France est le deuxième marché - la plateforme héberge des propositions de locations dans plus de 29.000 communes du pays - a "regretté l’addition de nouvelles contraintes fiscales et administratives qui pèseront  lourdement sur les familles françaises désirant louer occasionnellement leur logement”. L'entreprise assure par ailleurs "soutenir depuis plusieurs années les communes françaises dans la mise en œuvre de règles locales, proportionnées et ciblées".

https://www.bfmtv.com/immobilier/location/loi-airbnb-definitivement-adoptee-ce-que-contient-le-texte-qui-va-reguler-la-location-de-courte-duree_AD-202411070386.html